💡 Divorce et immobilier : que faire en cas de désaccord sur le prix de la maison ?

12 janvier 2026

Par Théo Garance

Divorce et immobilier : que faire en cas de désaccord sur le prix de la maison ?

Le divorce est une épreuve émotionnelle intense, mais c’est souvent au moment du partage des biens que les tensions deviennent les plus palpables. Au cœur de la tempête se trouve généralement la maison familiale. Chargée de souvenirs et représentant souvent l’actif le plus important du couple, elle cristallise les conflits.

Une situation classique se dessine alors : l’un des époux souhaite conserver le bien et a intérêt à une estimation basse pour réduire la somme à verser à l’autre (la soulte). À l’inverse, celui qui quitte le logement espère une estimation haute pour maximiser son capital de départ. Ce désaccord sur la valeur du bien peut paralyser la procédure de divorce pendant des mois, voire des années. Pourtant, des solutions graduelles existent pour sortir de l’impasse sans y laisser toutes ses économies en frais de justice.

Pourquoi les estimations divergent-elles tant ?

Avant de chercher une solution, il est utile de comprendre l’origine du désaccord. Outre les stratégies financières évidentes mentionnées plus haut, la valeur affective fausse souvent le jugement.

On a tendance à surestimer la valeur de sa propre maison en raison des travaux effectués, de la décoration ou des souvenirs vécus, sans tenir compte de la réalité brute du marché immobilier local. À l’inverse, la rancœur peut pousser l’un des conjoints à bloquer la vente ou le rachat simplement par principe. L’objectif est donc de ramener le débat sur un terrain purement factuel et chiffré.

Étape 1 : L’avis de valeur amiable

La première démarche, la moins coûteuse et la plus rapide, consiste à faire appel à des professionnels de l’immobilier. Attention cependant : se baser sur une seule estimation est une erreur. L’agent immobilier peut être tenté de surévaluer le bien pour obtenir le mandat de vente, ou de le sous-évaluer s’il connait l’un des époux.

Pour obtenir une moyenne cohérente, la méthode recommandée est la suivante :

Chaque époux choisit une agence immobilière indépendante.
Une troisième agence, choisie d’un commun accord, réalise une estimation neutre.
On réalise la moyenne des trois estimations.

Cette méthode permet souvent de lisser les écarts et d’obtenir un « prix de marché » réaliste qui servira de base pour la liquidation du régime matrimonial.

Étape 2 : L’expertise notariale

Si les avis des agents immobiliers sont trop divergents ou contestés par l’une des parties, le notaire chargé de la liquidation du divorce peut intervenir. Ce dernier n’a pas intérêt à favoriser l’un ou l’autre des époux.

Le notaire peut proposer une expertise basée sur les prix réels des transactions immobilières récentes dans le même secteur (grâce aux bases de données notariales Perval ou Bien). Cette estimation a souvent plus de poids car elle est perçue comme plus officielle et impartiale. Bien que payante, cette expertise reste moins onéreuse qu’une procédure judiciaire.

Étape 3 : L’expert judiciaire, le dernier recours

Lorsque le dialogue est rompu et qu’aucun accord amiable n’est possible, le juge aux affaires familiales devra trancher. Il ne fixera pas le prix lui-même, mais nommera un expert judiciaire immobilier.

Cet expert se rendra sur place, analysera le bien sous toutes ses coutures et rendra un rapport détaillé. Le prix fixé par l’expert judiciaire s’imposera généralement aux parties. C’est la solution la plus fiable, mais c’est aussi la plus longue et la plus coûteuse. Les frais d’expertise sont à la charge des époux et peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros, sans compter les honoraires d’avocats qui s’accumulent pendant cette période.

Préparer l’après-divorce

Résoudre la question immobilière est souvent la clé qui permet de débloquer l’ensemble du dossier de divorce. Une fois la valeur du bien arrêtée, le partage peut être acté, la soulte versée ou la vente conclue. C’est à ce moment précis que la pression retombe véritablement.

Cette étape marque souvent le début de la reconstruction personnelle. Se libérer des contraintes matérielles permet de se concentrer sur soi et d’envisager l’avenir plus sereinement. Certains ressentent alors le besoin d’élargir leur cercle social ou de discuter avec des personnes ayant traversé des situations similaires pour partager leur expérience et en savoir plus sur les possibilités de renouveau.

Une estimation juste pour un nouveau départ

L’obstination à vouloir gagner quelques milliers d’euros sur l’estimation d’une maison se solde souvent par une perte équivalente en frais de procédure et en énergie mentale.

La meilleure stratégie reste le pragmatisme. Accepter une estimation moyenne, réalisée par des tiers indépendants, permet de clore le chapitre du mariage plus rapidement. L’objectif final n’est pas de « gagner » contre son ex-conjoint, mais de récupérer sa liberté et son patrimoine pour avancer.